在不动产商场从增量膨胀转向存量优化的关键期，近期落地的生意不动产REITs试点新规正成为商场的防守热门。
在近日召开的“2026中国不动产金融论坛”上，上海交通大学上海高等金融学院（高金/SAIF）推行院长程仕军暗示，中国不动产商场正资格结构性调度与范式重构，行业从增量膨胀转向存量优化、高速增长迈向高质料发展。在此布景下，“团结”与“破局”是行业发展的关键旅途。
“周转存量财富是一项系统工程，波及多方利益与多重方针，意旨紧要且挑战并存。这条目咱们以雠校勇气和编削智谋，尊重商场限定，积极执行，稳步构建政府教悔、企业主导、商场运作的周转新花样。”原银保监会普惠金融部主任、中国长城财富料理公司原党委通告、董事长李均锋称。
在李均锋看来，周转存量财富有四个主要原则：第一，商场化、法治化原则是压根礼服，通过公开交游和合规操作罢了财富公允流转，严禁新增隐性债务；第二，专科化原则是中枢相沿，依托专科机构和东说念主才罢了财富精确识别和高效运营；第三，依托产融集会原则是关键旅途，编削利用REITs、财富证券化等器具，将存量财富转换为金融成本；第四，以增量带动存量原则是舛错计策，通过引入新本领、新业态擢升存量财富价值。
从各人进修商场发展教养来看，生意抽象体、生意零卖、生意办公楼、旅店等生意不动产是REITs舛错的底层财富。中国生意不动产存量鸿沟浩大，具有通过REITs进行周转并拓宽权力融资渠说念的内在需求。
就在2025年12月31日，中国证监会发布《中国证监会对于推出生意不动产投资相信基金试点的公告》，厚爱实施生意不动产REITs试点，绮丽着中国REITs商场参加生意不动产与基础设施并行发展的新阶段。
相较于基础设施REITs，生意不动产REITs在财富范围、审核监管和回收资金用途等方面存在各别。中金公司接头部推行负责东说念主、董事总司理张宇分析称，生意不动产REITs聚焦生意不动产，包容性更高，优先激动生意抽象体、生意零卖、生意办公楼、旅店等业态落地；由证监会及交游所审核，审核及刊行效果较高；资金用途更活泼，回收资金不错用于与主营业务关连的存量财富收购，新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等，但不得用于购置商品住宅用地。
在他看来，REITs能助房企降欠债、防风险，构建良性轮回体系，推动向“轻财富运营”转型。同期，在低利率环境下，REITs有助于优质财富价值重估，为投资者提供新的投资渠说念。
“相较于国外进修商场，我国存量生意不动产鸿沟可不雅，且不动产证券化率仍处于低位，这为生意不动产REITs商场鸿沟的长久增长提供了坚实基础和强大空间。”张宇说。
那么，猜度改日，中国REITs商场鸿沟将有多大？笔据Wind数据，戒指2026年1月25日，中国REITs商场已上市79只REITs，总市值2280亿元。
中信证券债务融资业务线高等副总裁叶广宇以为，判断REITs商场的鸿沟有许多种算法，长久来看可能达到2万亿元的鸿沟，具体多永劫候能达到需要看商场的发展情况；短期来看，REITs商场在近两年有较大汗漫，商场鸿沟快速擢升；此外，生意不动产REITs的审核效果等方面有一定优化，也有一定增漫空间。
也有业内东说念主士以为，中国REITs商场鸿沟达到万亿元致使高出2万亿元王人有可能，影响时候的一大变量在于房地产的转型情况。
对于中国REITs商场的发展提议，张宇以为，可完善优化既有居品架构，比如：优化料理架构，精简“公募基金+ABS+技俩公司”架构，同期进一步平衡各主体权责，推动刊行东说念主偏激关联外部料理东说念主与投资东说念主利益进一步绑定；扩募递次进一步提效，提议对鸿沟比例较小的扩募可豁免监管审核，对较大鸿沟的扩募也无需十足礼服初度刊行法式，可实行一定的精简；对REITs商场也探索确立退市轨制，长久看商场也可作念到“有进有出”。
他同期称，还可进一步加强多端倪商场斥地，比如：进一步放宽投资主体准入，支抓多端倪商场斥地；抓续完善Pre-REITs与私募REITs轨制斥地；明确退出相连机制。